はじめに
どうも、チーたんです（仮名で失礼）。
僕は以前から、一棟アパートを持っていてローン返済をずっと続けてきたんですが、最近「このままでいいのか？」って思うようになってきて。
返済が重く感じる月もあって、キャッシュフローに少しずつ“ひずみ”も出てきていたんですよ。
そんなとき、「無料で借り換え診断できますよ」という広告を見かけて、半信半疑ながら試してみることにしました。
「月1.9万円の削減実績」「利息70％削減」なんて文言もあって、嘘くさいな…と思いつつも、リスクがないなら見てみよう、という気持ちで。
この記事では、まず不動産投資ローン（特にアパートローン）の見直しによるメリット・デメリットを整理しつつ、僕が実際に無料診断を体験した流れとリアルな実感を交えて紹介します。
読み終えた頃には、「見直す価値、あるかもな」と感じてもらえると思います。
不動産投資ローン借り換え無料Web診断
不動産投資ローンを見直す理由とそのメリット
ローン見直しで得られる経済的なメリット
月々の返済負担が軽くなる
ローンを借り換える最大の目的は、ズバリ「毎月の返済を軽くする」こと。
たとえば、今使っているローンの金利が2％台前半とか、それより高めなら、低金利の条件に替えられれば利息分がグッと下がります。
実際、アパートローンを金利差で見直した例では、返済総額や利息支払いを抑えて、収益性を改善できるケースが報告されています。
僕が診断してもらった例でも、仮に2.8％ → 1.9％程度に金利が下がれば、月額がかなり軽くなるシミュレーションが提示されました（後で詳しく触れます）。
総返済利息を大幅に減らせる可能性
月々の差が小さくても、返済期間全体で見ると利息の削り幅は大きくなります。
なんと、利息支払いを「最大で70％減らす」ような実績をうたっているサービスもあります。
もちろんすべてのケースでそこまで下がるわけではないし、審査・コストも見なきゃいけないですが、見直しを有効に使えれば大きな節約につながります。
さらに、アパートローンは融資額が大きくなることが多いため、金利が1％変わるだけでも返済総額が数百万円単位で変わることも。
条件の最適化が可能
借り換えを機に、金利タイプ（固定 ⇄ 変動）、返済期間の再設定、保障内容（たとえば団体信用生命保険など）を見直せることもあります。
たとえば今まで変動金利だった人が、将来の金利上昇を懸念して固定金利型へ切り替えるケースもあります。
また、新ローン契約時に保障内容が手厚くなる（疾病保障付き団信など）可能性もあります。住宅ローン借り換えの一般論ですが参考になります。
手間・コスト・リスクも知っておこう
ただし、見直しにはメリットだけじゃなく、注意すべき点もいくつかあります。
諸費用が発生する
借り換えの際には、事務手数料・保証料・登記費用・抵当権抹消・再設定手続きなど、さまざまなコストがかかります。
場合によっては借り換え先ローンにこれらの費用を上乗せして借りることも可能ですが、それだと「見直しで得する分」が少なくなってしまうことも。
たとえば、数十万円〜数百万円規模で諸費用が出るケースも報告されています。
再審査が必要・審査に通らないリスク
借り換えには新しい金融機関で審査を受けなければなりません。収入が下がっていたり、返済比率が厳しかったり、過去の信用情報に問題があると、審査が通らない可能性もあります。
また、健康状態の悪化や団信加入の条件変更も審査落ちの要因となりえます。
返済期間延長で総利息が増えることも
月々を軽くしたくて返済期間を延ばすと、利息支払いの期間が長くなり、総支払額が逆に増えてしまうケースもあります。
金利変動リスク
変動金利型を選ぶケースでは、将来的に金利上昇のリスクも抱えることになります。低金利でスタートしても、あとで負担が増えることも。
税制メリット・控除の影響
住宅ローン控除など、借り換えによって控除対象が変わる可能性もあります。借り換え前後で税制面の扱いを確認しておかないと、思わぬ損になることも。
僕が無料借り換え診断を受けた体験談（リアルな流れと感想）
ここからは、僕が実際に無料診断を受けたときの体験をリアルに語ります。もちろん、みなさんが同じような結果になることはなく、あくまで一例とはなりますが、参考としては非常に有益な内容だと思っていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
申し込み～診断案内
ネットで「借り換え 無料診断」のバナーを見て、INVASE（インベース）の名前が出てきたんです。
「まあ、タダならやってみようかな」という気持ちで、スマホでざっと必要情報を入力しました。物件情報・ローン残高・現在の金利・返済期間・収入など。
数時間後にはメールで「仮診断担当からご連絡します」という案内が来て、その日のうちに電話もありました。
電話口の方は丁寧で、無理な勧誘感はあまりなく、「まずはシミュレーション出しますので、その結果を見て判断してください」というスタンスでした。
その後、1週間ほどでメールで診断シミュレーションが届きました。ワクワクもあり、不安もあり。
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シミュレーションの提示内容
送られてきた資料は、僕が入力した現行ローン条件と、仮案の借り換え案が並んで比較できるようになっていました。具体的には：
- 現行ローン：残元本・金利・返済期間・月払額
- 借り換え案：想定金利・返済期間・支払い予定額
- 月々の差額
- 総利息支払い額の比較
- 削減できる利息分の目安
- 手数料・報酬見積もり（成功報酬形態）
僕のシミュレーション例（仮定）では、
| 項目 | 現行ローン | 借り換え案 |
|---|---|---|
| 残元本 | 約2,200万円 | 同額 |
| 金利 | 2.7％ | 1.9％（仮定案） |
| 月々返済額 | 約10.3万円 | 約8.9万円 |
| 総利息額 | 数千万円オーダー | かなり軽くなる見込み |
| 想定削減額 | — | 月額1.4万円～1.5万円前後減少の可能性あり |
この資料を見た瞬間、「お、意外と効果出るかも……」と思いました。ただし、資料にはリスクもちゃんと書いてあって、
- 新しいローン審査に落ちる可能性
- 諸費用を差し引くとメリットが薄くなる可能性
- 金利変動リスク
- 返済期間延長が逆効果になる可能性
このへんを冷静にチェックしながら読みました。
正式実行までのプロセス
僕はシミュレーションを見て、これは試す価値あるなと思って、実際に手続きを進めることにしました。
その後の流れはこう：
- 担当者に「これで進めたい」と伝える
- 物件資料・契約書・収入証明などの書類を提出
- 担当が複数の金融機関に条件照会をかけて交渉
- 各金融機関から出てきた条件を見比べ、最適案を選定
- 審査申込 → 通過 → 契約 → 旧ローン清算 → 新ローン開始
途中、担当者から複数案を提示してくれて、「固定金利案」「返済期間を少し延ばす案」「変動金利案」など、選択肢をくれたのがありがたかった。
最終的には変動金利案が通りやすそうという判断になり、そちらで切り替えました。
切り替え日は書類調整などで少しズレましたが、実務的なトラブルはほとんど起こらず、新しい返済がスタートしました。
借り換え後に感じた変化・リアルな実感
月々のラクさを実感
新しいローンでの返済が始まって、最初の月で「あ、軽くなったな」と感じたんですよ。
以前は毎月、支払いにヒヤヒヤすることもあったんですが、余裕を持てるようになった感覚がありました。
利息の節約実感（長期での期待）
まだ返済期間中なので全体を通じた利息削減は確定ではないですが、計算上はかなりの削減見込みが出ています。
この余裕分をメンテナンス費用・空室対応資金に回せると思えるのは、経営者としては安心感になります。
気づきになったデメリット・注意点も多くあった
・ 書類のやり取りや確認がやや煩雑に感じることもあった
・ 諸費用（評価料・保証料・登記費用など）の請求が来て、最初「あれ、これだけ取られるのか」と思った
・ 返済期間を延ばす案が魅力的に見えたが、それを選ぶと総利息が増えるリスクがあることを事前に指摘されて冷静になった
・ 将来金利上昇リスクが気になる（だから固定金利案も選択肢として考えたい）
・ 審査に落ちたら手続きが無駄になる可能性も常に頭にあった
それでも、トータルで見ると「やってよかった」と思っています。
無料借り換え診断をどう使いこなすか？押さえておきたいポイント
僕の体験を踏まえて、無料診断を最大限活用し、見直しの成功につなげるコツを整理しておきます。
1. 複数案を比較すること
診断が出した案を鵜呑みにせず、提示された複数の案（固定型・変動型・返済期間変更案など）を並べて比較することが大切。
2. 諸費用を見逃さない
手数料・保証料・登記関連費用などを見落とすと、期待したほどメリットが出ないことがあります。
見積もりにはこれらを含めた総額で比較しましょう。
3. 審査リスクを十分に意識する
申し込み前に自己の収入・属性・信用情報を把握しておく。特に最近転職した人、収入が変動しやすい人は要注意。
4. 返済期間のバランスを考える
月額を軽くするために長期化しすぎると、利息総額が増えることもあります。バランスを見て選ぶべき。
5. 金利タイプの選択慎重に
変動金利のメリットばかりを見て飛びつくと、金利上昇で痛い目を見る可能性も。将来的な金利動向も想定しておくことが重要。
6. 税制・控除の調整に注意
住宅ローン控除などが借り換えによって変わる可能性もあるので、税務面の相談も視野に入れましょう。
まとめ（キモを再確認）
- ローンの見直し（特にアパートローン借り換え）は、月々の返済軽減・利息総額削減などのメリットが十分に期待できる
- ただし、諸費用・審査リスク・返済期間延長・金利変動などのリスクもある
- 僕の体験では、無料診断を受けて実際に借り換えを進めることで、気楽さ・余裕が少し生まれた実感がある
- 診断を活用するときは、複数案比較・コストチェック・慎重な選択が鍵
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